什麼是農業用地？
首先要注意農地取得年份，2000年1月28日農業發展條例修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。但新法通過之前取得的農地，則不受上述的興建與移轉限制。
農業用地是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依農業發展條例供下列使用之土地：
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
合法興建農舍有哪些種類？
農舍種類分為一般農舍和集村農舍，兩者之間有哪些差別呢？
| 類型 | 一般農舍 | 集村農舍 |
|---|---|---|
| 面積比例 | 農建農地：農用農地1：9 農建農地與農用農地需同一地塊 | 農建農地：農用農地1：9 農用農地可於同一縣市毗鄰鄉鎮 |
| 面積限制 | 0.25公頃（756.25坪）以上 | 農建農地規劃不得超過1公頃 單戶面積最大不得超過330平方公尺 |
| 取得條件 | 1.取得農地須滿2年 2.設籍同縣市須滿2年 | 1.取得農用農地須滿2年 2.設籍同縣市須滿2年 |
| 移轉條件 | 使用執照取得5年後 | 使用執照取得5年後 |
| 高度限制 | 非都市土地10.5米 | 非都市土地10.5米 |
| 建蔽率 | 10% 單層面積最大不得超過330平方公尺 | 一般範圍60%，山坡地範圍40% 單層面積最大不得超過330平方公尺 |
| 容積率 | 總面積最大不得超過495平方公尺 | 一般範圍240%，山坡地範圍120% 總面積最大不得超過495平方公尺 |
什麼地目才能申請興建農舍？
申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得申請興建農舍：
- 非都市土地工業區或河川區。
- 非都市土地森林區養殖用地。
- 其他違反土地使用管制規定者。
- 前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。
興建農舍有什麼條件嗎？
- 年滿18歲或未滿18歲已結婚者。
- 申請人的戶籍和農地必須在同一縣市，且土地取得及戶籍登記要滿2年。但興建集村農舍的農地則不受2年限制。
- 欲興建農舍的農業用地面積不得小於0.25公頃（2.5分地）。但興建集村農舍及於離島地區興建農舍則不在此限。
- 申請人名下不能有其他農舍。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
- 申請人為該農業用地之所有權人，且農業用地要確實提供為農業使用以及屬於未申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。
了解更多：農業用地興建農舍辦法
興建農舍需要注意哪些？
依據農業用地興建農舍辦法，凡是供農作、森林、養殖及保育使用的土地，皆可廣義地被視為農業用地。尤其山坡地因為坡度的問題，容易因為開發不當引發土石流，危害眾人生活，因此在開發時必須更加小心水土保持。
| 汙水排放問題 | (一)農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意。 （汙水處理設備需自行採購） (二)排入私有水體者，應經所有權人同意。 （須符合放流水標準及補償金） |
|---|---|
| 水土保持問題 | (一)山坡地範圍之農牧用地皆須依規定辦理水土保持設計及申請。 (二)辦理水土保持所需費用。 (三)坡度超過30%以上者，有限建及禁建問題。 |
想要在山坡地上興建農舍，必須依照「山坡地建築管理辦法」向當地政府申請雜項執照及建造執照。申請時，除了土地權利證明文件、工程圖樣等一般文件外，還需要提出「水土保持計畫核定證明文件（或免擬具水土保持計畫之證明文件）」。
一般農舍有哪些種類？
老農配建
以2000年1月28日農業發展條例修正前為分水嶺，在此之前所持有的農地，適用舊法規，該土地不論面積大小，皆可興建農舍。由於老農不受面積與時間限制，不少人會購買老農的農地，以其名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就可省下等待期，也不須購買大面積的農地，也可降低成本，這樣的操作方式即俗稱的「老農配建」。
一般農舍
若為2000年1月28日以後才取得土地，則須有0.25公頃（756.25坪）以上，且在籍滿2年後才可興建農舍，同時須取得使用執照滿5年後始可買賣；由於購買農地金額需一次付清且申請興建農舍手續繁瑣，不論老農還是新農，農舍興建的建蔽率皆為10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。
集村農舍
同時由20名以上農民一同申請，以農民為當然起造人，依農建農地與農用農地按1：9的面積比例興建，依農建農地面積建蔽率60%、容積率240%（山坡地範圍建蔽率40%、容積率120%），戶數在20戶以上的別墅社區建案，其農用農地可否有效利用為其價值關鍵。
申請有無現有農舍證明所需文件
- 申請書。
- 申請人身分證正反面影本乙份。
- 申請人最近1個月內之稅捐稽徵處核發之全國財產總歸戶查詢清單（正本）及清單所列全部房屋之使用執照（影本，須加蓋申請人印章）。
- 申請人所有農業用地最近1個月內之地籍圖謄本（正本）及土地登記謄本（正本）與現況照片（彩色，須註明地段地號並涵蓋全部土地範圍）。
- 申請人所有土地之土地使用分區證明書（正本）（屬非都市土地者免附）。
合法建造農舍的資金從何而來？
如欲合法建造農舍卻苦無資金，您可以藉由向銀行或民間代書取得合法農舍貸款資金，又稱為農舍抵押貸款、自建農舍貸款，以下是銀行和民間代書的農舍貸款方案差異：
| 差異 / 對象 | 銀行 | 民間代書 |
|---|---|---|
| 農舍貸款抵押項目 | 鄉村或非都市之農牧地及農舍，且不可持分 | 貸款人名下之不動產即可，持分亦可 |
| 農舍貸款條件 | 須擁有良好的信用狀況，且負債比、聯徵紀錄、貸款人的工作收入條件皆會列入銀行的審核考量 | 僅針對該農舍的條件來審核，即使貸款人有信用不良等條件，亦不影響審核結果 |
| 農舍貸款成數 | 最高可貸至農地殘值之6～7成 | 可為貸款人審核滿意的農舍貸款額度 |
| 農舍貸款利率 | 年息3%起 | 月息1～3% |
| 還款期限 | 15～20年 | 無特別約定還款期限，可提前還款 |
土地農舍常見問題
Q：農業設施已取得使用執照，已作為居家使用，得否變更用途，申請變更為「農舍」？
Ａ：依據農業發展條例第8條之1及第18條規定，農業設施及農舍，兩者申請之要件及管制規定並不相同，故無法將農業設施逕為申請變更為農舍。
Q：所有權人相毗鄰之2筆土地辦理合併後得否申請興建農舍？
Ａ：2人分別持有之農地辦理合併為單筆共有農地，應符合行政院農業委員會101年6月29日農水保字第1011865000號令規定以所有權部登記日期為準，滿2年及土地面積須達0.25公頃規定，始得申請興建農舍。
Q：林業用地或水利用地變更為農牧用地後，可否馬上申請農舍？
Ａ：非屬可申請農舍之用地或申請農舍管制較嚴格之用地辦理使用地變更為農牧用地，其土地取得時點應依據所有權部完成登記之日期為準。
資料來源：台南市政府農業局
結語
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