何謂不動產抵押？
當債務人與債權人間成立一份借貸契約時，債權人為保障債權，通常都會要求債務人提供相當於借貸金額之財產為其擔保，一旦債務人無法清償其債務時，債權人可就其擔保債務之財產變價受償。簡單來說，就是當債務人名下有一間房子，而債務人出現周轉需求時，就可以用這間房子申辦不動產抵押貸款，取得較高額度、較低利率的優惠。
目前銀行所提供的借款契約，因內容涵蓋了房屋借款、保證債務及信用貸款，甚至信用卡、汽車貸款等日後有可能與銀行往來的各種債務，這些債務大都多會要求借款人，以房屋貸款所提供的不動產作為擔保。
不動產抵押貸款可分為房屋抵押貸款及土地抵押貸款，同時也是所有貸款中利率最低的項目；大多數辦理不動產抵押貸款的民眾是為投資、創業、結婚、房屋修繕、資金周轉等。
不動產抵押貸款和房屋貸款有什麼差別？
不動產抵押貸款並不等同於房屋貸款。房屋貸款是您為了要買房子而去申請的貸款，例如：青年首購房貸、政府優惠房貸等，在審核方面會較著重在購買房屋者的條件上；依照不動產抵押貸款業務規定，不動產抵押貸款則是指購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款，會較著重在房屋本身的價值，因此兩者是不同的。
不動產抵押貸款有哪些好處？
- 不動產抵押貸款利率低
由於有房屋這項抵押物作為擔保向銀行借貸，對銀行本身來說風險較低，所以相對來說房屋抵押貸款利率也會較低，一般年利率約1.31～3%（機動計息）。 - 不動產抵押貸款變現容易
不需要透過買賣交易來換取現金，只須向銀行等金融機構申請，並跑行政流程送件審核，即可完成房屋抵押貸款的申請程序。 - 不動產抵押貸款核貸速度快
一般申請完後，約7～10個工作天，房屋抵押貸款的資金就會核准撥款。 - 不動產抵押貸款年限長
房屋抵押貸款是以「本息平均攤還法」計算，年限約10～40年，綁約1～3年，實際依銀行核貸方案為準，但須注意的是「借款人的年齡」加上「貸款期限」之總和，不得超過70年。 - 不動產抵押貸款成本低
在房屋抵押貸款到期日前，借款人可依照自身償還能力，提前將部分或全部的貸款結清，一般來說大約是綁約後的1～3年，即可提前申請結清貸款，以減少利息成本。 - 享受未來增值空間
由於房屋仍在自己的名下，如果房屋的地點、周遭生活機能及交通便利性都不錯，未來要當房東出租或脫手售出，都還有許多增值空間。
不動產抵押貸款的管道有哪些？
不動產抵押貸款有兩種管道：
銀行抵押貸款
銀行管道不容易辦理，需要信用條件良好、繳款紀錄正常、有財力或薪轉證明。利息較低、額度也較低，綁約2年，提前還款須付違約金，作業時間需7～14個工作天，適合長期周轉。
民間抵押貸款
民間管道則會承辦銀行不願受理或是申請失敗的案件，雖然額度較高，但不用綁約，提前還款不須付違約金，申請條件寬鬆，備齊資料當天可撥款，適合短期周轉。我們屬於民間管道，協助申貸人取得資金，辦理速度比銀行更有優勢，最快1天內即可跑完申辦流程。
申辦民間不動產抵押貸款需檢附哪些文件？
不動產抵押貸款的抵押權順位
在同一不動產上可以設定數個抵押權，例如第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權等，只要有人願意接受房屋作擔保而借錢的，不管到第幾順位都可以設定。請留意，第一順位抵押權人有權不經第二順位抵押權人同意即可將抵押物出賣，抵押物一經出賣所有的抵押權即告消滅。出賣抵押物所得收益須先清償第一順位抵押權人的債權，如有剩餘再清償第二順位抵押權人的債權。
抵押權種類的比較
| 一般抵押權 | ●擔保已發生債權。 ●不能繼續借用。債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力。 ●除原擔保之債權外，債權人對抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務，均不予擔保。 ●抵押權擔保債權及利息與違約金。 |
| 最高限額抵押權 | ●擔保將來發生之債權。 ●債權人於存續期間可繼續使用（即隨借隨還），而不需塗銷後重予設限定登記。 ●在存續期間內，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務（如信用抵貸、保證）均可為抵押權擔保效力所及。 ●超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償效力。 |
一般抵押權
依民法第860條規定，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
最高限制抵押權
依民法第881-1條規定，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。
不動產抵押貸款流程有哪些？
- 文件資料準備：請準備身分證、第二證件、印鑑章、土地及建物權狀、個人收入財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）以及近一年房貸繳款明細（若沒有房貸在身，則不需準備）。
- 估價試算額度：銀行會先進行房屋估價，若地點機能不佳、屋齡過高或房屋坪數過小則不適合，也會再依照借款人的條件，評估房屋抵押貸款的可貸額度、利率及成數。
- 聯徵查詢信用紀錄：銀行會先查詢借款人的聯徵信用紀錄，確認借款人的信用狀況，以進行風險評估。但須注意的是，聯徵次數是有限制的，所以不建議同時申請多家銀行評估。
- 雙方簽約對保：經銀行審核通過，且雙方對房屋抵押貸款的貸款額度、貸款年限和利率、成數沒有異議，就會進行「簽約對保」，也就是銀行與借款人簽訂貸款合約，確保借貸雙方的貸款權益。
- 抵押權設定與撥款：房屋抵押貸款簽約後，雙方會到地政事務所進行房屋抵押設定，確保在貸款期間，借款人不會進行房子買賣或轉讓，之後銀行就會撥款到指定的帳戶中。
結語
不管是申辦不動產抵押貸款或其他貸款，最重要的是多多諮詢、各方比較，找到適合自己的方案，務必要謹慎思考自身還款能力及借款風險承擔能力，並制定完善的還款計畫、確實約束自己按時還款，才是上上之策！