當您發現看到家裡大門被貼上法院查封的封條，這時候該怎麼做呢？究竟什麼原因會導致房屋被查封？當房屋被法院查封後，還有什麼補救措施嗎？通常查封後到第一次拍賣前，還有一段不短的時間，儘量在這段期間和債權銀行進行協商，只要彼此成功達成共識，就能請債權銀行撤銷查封、停止強制執行的程序，自然不用擔心後續被法院拍賣的問題了。接下來這篇文章就要與您分享，什麼是查封以及被查封後該如何撤銷的方法！
什麼是查封？
查封又稱為扣押，是為了確保債權人的債權能被執行，而限制債務人執行標的物處分權之法律行為。當債務人欠錢不還，且債務已到期，此時債權人就可以向法院聲請強制執行，請求法院查封債務人名下的動產（如汽機車）或不動產（房屋、土地），一旦查封生效後，房屋所有人（即債務人）就不可以再處分、移轉被查封的財產，且經拍賣程序（俗稱法拍）取得價金歸還債務。一言以蔽之，就是用限制債務人房屋所有權的方式，保障債權人的債權未來可以被償還。
房屋為何會被查封？
通常是因為房屋的持有人有債務未償還的情況，後續債務到期時，債權人向法院聲請拍賣，導致債務人名下的不動產被法院查封，以拍賣當作補償債務。房屋被查封常見的原因為：積欠銀行的房貸、信貸、車貸等貸款，又或者當親朋好友的保證人等因素，導致債權人為了保障自身債權，因此申請查封債務人的房屋。
房屋遭查封拍賣的流程為何？
通常房屋因上述因素而遭查封、拍賣，會經過以下法律程序：
- 債權人向法院聲請強制執行。
- 執行法官命書記官與執達員至債務人持有不動產位置貼法院查封封條。
- 進行不動產估價。
- 進入正式房屋拍賣程序。
- 經過3次減價程序，每次減價金額為總價的20%。
- 通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉。
- 法院點交或不點交流程。
- 拍賣分配價金撥款。
被查封後房屋會怎麼樣？
房屋或土地等不動產強制執行查封主要是為了取得債務的還款，因此先進行強制執行的程序。首先，必須確定不動產的價值，因此會送專業鑑價公司估價，確認價格後訂定詢價期日，請當事人表示是否對鑑定價格有意見，之後法官就會訂立底價，登報第一次公告投標，期間約3個月至半年不等。接著就會進入拍賣程序，分別有一拍、二拍、三拍，共3個月的公告拍賣。如果拍賣金額不足以償還債權人，還是會被繼續求償，甚至會強制扣薪。
房子被查封多久會被拍賣？
一般來說，從查封到拍賣時間約1～2個月不等，最長6個月以上就會被拍賣，依據公文速度來決定拍賣的速度。如果想要知道目前查封的狀況可以調閱房屋土地謄本，或是打電話到法院查詢進度。
房子被法拍後還能住多久？
房屋被查封後，債務人只是不能移轉或買賣房屋，但一樣可以繼續使用房屋或居住，直到房屋確實被拍賣或解除查封為止。
如何撤銷查封？
根據《強制執行法》第58條之規定：「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」這表示房屋在被強制拍賣之前，都還有機會能撤銷查封！以下提供您3種好方法：
與債權人協商
債權人最在意的是能否拿到欠款金額，倘若可以向債權人提出可行的還款方案及其他擔保品，抑或直接湊出債務人應償還的金額，就有機會和解。在房子被查封到第一次拍賣前，還有一段時間可以與債權銀行進行協商，而協商的重點在於擬定明確的還款計畫，對一般民眾而言，和銀行人員洽談多少還是有些困難，不是對方態度強硬談不攏、就是被迫妥協，協商出一個不符期待的清償方案，最後還是無法清償債務而回到問題原點。
為了避免上述情形發生，仍建議債務人尋找專業人員的協助，省去勞心勞力的談判協商，同時保障自身權利！
利用房屋貸款做負債整合
倘若債務人的房屋殘值大於所欠負債，不妨利用房屋貸款的貸款金額，來償還債務。即使房屋被查封，在進行評估過後，如果轉增貸能為債務人爭取還款空間，可以先代墊欠款讓法院撤銷查封，後續再辦理銀行房屋貸款一次整合債務人所有負債，以房貸負債整合來減輕債務人的壓力。
協商以正常管道賣屋
上述2個方法，目標都是為了留下債務人的不動產，但要是真的沒有金額可以償還，那麼至少可以嘗試以「正常管道賣屋」。假如債務人在自己協商的過程中遇到困境無法突破、或是確實無力償還債務，可以考慮與債權銀行商量撤銷查封、停止法拍程序，改以正常的方式賣掉房屋。
由於法拍屋的價格比起一般房屋市價要低得多，倘若真以查封拍賣的程序將房屋賣出，於債權人、債務人雙方而言，其實是兩敗俱傷、得不償失。若是選擇用正常的方式去賣房，拿到的錢還比法拍多，能償還的金額自然也較多。然而，這個方法會增加債權人的風險，像是銀行等金融機構可能會覺得「既然如此，為什麼不要當初就選擇賣屋？」因此，要有和銀行斡旋的心理準備。
撤銷查封需要什麼資料？
- 土地建物所有權狀影本。
- 查封債權金額或查封公文。
- 勞保異動明細。
- 薪轉存摺內頁半年紀錄與封面影本、收入證明、在職證明（以上擇一或二）。
- 若是公司法人，則需提供公司401表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月出入明細與封面等文件。
撤銷查封多久時間？
當法院收到撤銷成立聲請後，就會寄送公文到地政機關，將限制登記移除，估計等待撤銷查封時間大約3～7個工作天。
沅晨可協助辦理撤銷查封
無論如何，一旦收到法院查封通知時，務必儘快與債權銀行聯絡、進行協商。切記，債務問題千萬不能有逃避心態，愈不去理會它只會讓情況愈惡化，更別提還有法院插手的強制執行程序，選擇積極面對，柳暗花明又一村，事情總會有轉機。
若您對如何撤銷查封仍有任何疑惑，或者有其他問題，都歡迎向我們詢問。債務問題就交給沅晨，我們會在您最需要的時候盡全力協助，並陪您一同攜手度過風雨。